Quando ci si addentra nel mercato immobiliare alla ricerca di un’abitazione, soprattutto in contesti urbani complessi o con prezzi elevati, ci si chiede spesso: se si possa vivere, allestendolo come una abitazione, in un locale C/2 meglio noto come “Locale di sgombero”
Magazzini, depositi e locali di sgombero vengono talvolta adattati informalmente ad uso abitativo in dei loft talvolta anche ben forniti ed gradevoli esteticamente, ma questa prassi, per quanto diffusa, si scontra con quanto prevede la normativa di riferimento.
Dal punto di vista legale e urbanistico non è consentito abitare né ottenere la residenza in un immobile accatastato come C/2.
Vediamo nel dettaglio perché la legge lo vieta, quali sono i rischi concreti in cui si può incorrere e quale sia l’unica strada legale per rendere un immobile di questo tipo utilizzabile come abitazione.
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Cosa significa categoria catastale C/2
La categoria catastale C/2 comprende:
• magazzini
• locali di deposito
• locali di sgombero
Si tratta di immobili ad uso non abitativo la loro destinazione non prevede la permanenza continuativa di persone, ma è volta esclusivamente alla conservazione di beni, materiali o attrezzature.
Ragione per cui le caratteristiche di questi immobili sono pensate per questo ultimo scopo.
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Il vero discrimine: la destinazione d’uso
Cos’è la destinazione d’uso
la destinazione d’uso è la suddivisione in categorie di diverse tipologie di immobili, dove viene specificato l’uso consentito, la loro funzione e le attività ammesse nei loro spazi.
L’utilizzo non conforme o con finalità diverse alla destinazione d’uso prescritta comporta un illecito amministrativo.
Le principali destinazioni d’uso sono:
• residenziale
• commerciale
• artigianale
• industriale
• agricola
• direzionale
• turistico-ricettiva
Queste categorie sono rigide e il passaggio da una all’altra non è sempre consentito e può avvenire solo a precise condizioni.
Non conta che il locale sia “di fatto” arredato come una casa: ciò che rileva è quanto risulta dagli atti urbanistici e catastali, anche se è messo nelle condizioni di essere perfettamente abitabile.
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Perché anche se allestito come abitazione e funzionale al suo scopo la legge non lo riconosce come abitativo?
I requisiti di abitabilità che un C/2 non possiede
Per essere considerato abitabile, un immobile deve rispettare precisi requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di salubrità, stabiliti da:
• Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001)
• regolamenti edilizi comunali
• normative tecniche (UNI)
Requisiti fondamentali
Tra i principali requisiti richiesti per l’uso abitativo troviamo:
Altezze minime
• 2,70 m per i locali principali
• 2,40 m per bagni, corridoi e disimpegni
(con possibili deroghe locali)
Superfici minime
• 20 mq per un monolocale
• superfici minime specifiche per ogni ambiente
Rapporti aeroilluminanti
• finestre apribili con un rapporto pari ad almeno 1/8 della superficie calpestabile dell’immobile
Impianti certificati
• elettrico
• idrico-sanitario
• riscaldamento
• fognature
tutti conformi al D.M. 37/2008
un C/2 difficilmente possiede questi requisiti, perché
Un magazzino o deposito non nasce per essere abitato ma per lo stoccaggio e la conservazione di beni o materiali, quindi i requisiti non soddisfatti più comuni sono:
• spesso la superficie aeroilluminante non è sufficiente
• le altezze minime necessarie per l’abitativo non rispettate
• non dispone di impianti certificati
Di conseguenza in assenza di questi requisiti non si può ottenere l’agibilità.
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L’agibilità: requisito indispensabile per vivere in un immobile
Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune attestante il possesso dei requisiti igienico-sanitari di un immobile. Quando si parla di agibilità casa, ci si riferisce alla corrispondenza di un’abitazione a determinati standard.
A titolo esemplificativo alcuni dei requisiti fondamentali per ottenere l’agibilità:
-Sicurezza statica: la struttura deve essere solida e costruita secondo le norme edilizie e antisismiche.
-Sicurezza impiantistica: gli impianti elettrici, idrici, termici e del gas devono essere a norma.
-Requisiti igienico-sanitari: l’immobile deve rispettare parametri minimi dimensionali, di aerazione, illuminazione e salubrità.
-Efficienza energetica: la casa deve garantire standard di risparmio energetico.
Un locale C/2, proprio perché spesso privo di questi requisiti abitativi, non è utilizzabile come abitazione.
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Si può almeno ottenere la residenza in un C/2 senza abitarlo effettivamente?
Anche per questa domanda la risposta è negativa.
La residenza ai sensi dell’art. 43 del Codice Civile, è “il luogo della dimora abituale di una persona.”
Prima di concedere la residenza, avvengono dei controlli da parte del comune, a cura dell’Ufficiale d’Anagrafe, tra cui verificherà che: l’immobile sia destinato ad uso abitativo, sia dotato di agibilità
e che la persona ci risieda effettivamente.
Se dovesse quindi pervenire una richiesta di residenza per un’immobile accatastato come C/2, la richiesta sarà rigettata.
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I rischi di abitare illegalmente un locale C/2
Vivere in un magazzino senza cambio di destinazione d’uso espone a conseguenze serie.
Abuso edilizio
L’utilizzo difforme di un immobile integra un abuso edilizio ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. 380/2001.
Le sanzioni possono includere:
• multe rilevanti
• ordini di sgombero
• ripristino della destinazione originaria
• nei casi più gravi, demolizione delle opere abusive realizzate per adattare l’immobile
Tentare di ottenere la residenza dichiarando falsamente il possesso dei requisiti richiesti può comportare responsabilità penali oltre che amministative.
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L’unica soluzione legale: il cambio di destinazione d’uso
In cosa consiste
Per poter adibire legalmente ad abitazione un locale C/2, è necessario avviare la procedura per un cambio di destinazione d’uso, al riccorere del possesso di tutti i requisiti necessari si può così trasformarlo in un immobile residenziale.
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Vale davvero la pena puntare su un locale C/2 per realizzare un’unità abitativa?
Il cambio di destinazione d’uso è:
• lungo
• costoso
• non sempre possibile
Prima di acquistare o di trasformare in abitazione un locale C/2, è fondamentale valutare attentamente la fattibilità di un cambio di destinazione.
Se il cambio non dovesse venire concesso, rimarranno i limiti ad un utilizzo personale se non quelli per gli scopi concessi, non potrà essere messo reddito locandolo se non come locale di sgombero, anche in una rivendita viene sempre considerato e apprezzato come un locale di sgombero, nonostante sia stato configurato per una finalità abitativa.
Sarà sempre vincolato alla sua destinazione, è quindi bene essere cauti e informarsi adeguatamente circa le possibilità di un cambio di destinazione d’uso, prima acquistare e di investire nella trasformazione strutturale di un’unità di questo tipo.
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Conclusione
Alla domanda “posso vivere in un locale C/2?” la normativa risponde senza ambiguità: no, non legalmente.
Abitare in un magazzino/locale di sgombero senza le necessarie autorizzazioni espone a rischi rilevanti e sanzioni.
L’unica strada che rende questo lecito è il cambio di destinazione d’uso, da affrontare con il supporto di tecnici qualificati e dopo le verifiche del caso.
Ci sentiamo di suggerirvi che se si sta valutando l’acquisto di un immobile non residenziale, con l’intenzione di adibirlo ad uso abitativo informarsi, prima dell’acquisto o di una trasformazione, delle possibilità di un cambio di destinazione è l’unico vero investimento intelligente
