Cos’è il contratto di locazione 3+2
Il contratto di locazione 3+2, chiamato anche a canone concordato per via del canone calcolato secondo gli accordi territoriali e della relative cedolare secca agevolata applicata, è uno dei contratti abitativi spesso usati in Italia quando si vuole raggiungere un compromesso interessante tra una locazione di lunga durata ad un canone calmierato e dei relativi vantaggi fiscali.
Non è un contratto “libero” come il 4+4.
Come accennato prima il contratto 3+2 si contrappone al 4+4 perché il canone applicato è appunto un “canone concordato” e non un “canone libero”.
qui il canone non lo decide il proprietario da solo, ma viene calcolato secondo i parametri forniti e stabiliti secondo gli accordi territoriali, risultanti dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e inquilini.
In cambio di un canone “vincolato” calcolato secondo questi accordi e talvolta inferiore ai prezzi di mercato, lo Stato in cambio della scelta di un canone basato su questi parametri e di un contratto di medio lungo termine riconosce in cambio al proprietario agevolazioni fiscali importanti. Ed è proprio questo lo rende una scelta conveniente per molti proprietari.
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Cosa significa davvero “3+2”
Il nome descrive la struttura della durata:
• 3 anni obbligatori
• + 2 anni di rinnovo automatico alla scadenza dei 3 anni e poi sempre 2 anni di rinnovo
Questo significa che il contratto, salvo casi particolari previsti dalla legge, dura almeno 5 anni.
Il proprietario non può semplicemente decidere di riprendersi casa dopo 3 anni, a meno che non abbia motivazioni specifiche previste dalla normativa (uso personale, vendita a determinate condizioni, ecc.).
È quindi un contratto che offre maggiore stabilità all’inquilino rispetto al transitorio, ma meno rigido e di lunga durata del 4+4 a canone libero per il proprietario.
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L’elemento distintivo: il canone concordato
Qui sta la vera differenza.
Nel 3+2 il canone come già specificato prima è concordato, non basato su un prezzo concordato tra conduttore e proprietario, ma come specificato prima nasce dal calcolo dei parametri forniti dagli accordi territoriali basati ad esempio su:
• zona dell’immobile
• metratura
• stato manutentivo
• presenza di ascensore
• videocitofono
• arredi
• pertinenze (garage, cantina, terrazzi)
Ogni Comune (o gruppo di Comuni) ha un proprio accordo territoriale che stabilisce fasce minime e massime al metro quadro.
Questo significa che due case di metratura uguale, arredate ed entrambe con un buono stato manutentivo nella stessa zona dovrebbero avere canoni molto simili tra loro.
È un sistema pensato per calmierare i prezzi e mantenere il mercato degli affitti più equilibrato.
Per renderlo valido, serve anche l’attestazione di conformità rilasciata da un’associazione di categoria.
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Perché tanti proprietari lo scelgono
La risposta è semplice: tasse più basse.
Con il 3+2 si può accedere alla cedolare secca al 10% (anziché 21% del 4+4).
In più, ci sono spesso:
• riduzione IMU
• nessuna imposta di bollo e di registro (se non si usa cedolare)
Volendo tradurlo in termini pratici: anche se il canone è un po’ più basso del mercato libero, il maggior risparmi in termini fiscali può permettere al proprietario di guadagnare di più rispetto ad un canone più alto ma maggiormente tassato.
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Cosa succede dopo i primi 3 anni
Alla prima scadenza dei 3 anni, il contratto:
• si rinnova automaticamente per altri 2 anni
• salvo disdetta del proprietario per i motivi tassativamente previsti dalla legge con un preavviso di 6 mesi prima della scadenza
• salvo disdetta del conduttore per recesso anticipato o 6 mesi prima della scadenza
Alla fine dei 5 anni totali, invece, il contratto può:
• cessare per disdetta da parte del proprietario con comunicazione 6 mesi prima della scadenza questa volta senza che sia addotta nessuna specifica motivazione
• essere rinnovato per altri 2 anni
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Quando scegliere il 3+2?
Il 3+2 è il contratto ideale quando:
• il proprietario vuole un affitto costante e per un lungo periodo
• non ha necessità di riavere casa a breve
• vuole realizzare un risparmio fiscale
Non è ideale per chi vuole un affitto molto flessibile o valuta di vendere l’immobile a breve, una eventuale locazione verrebbe “ereditata” dal nuovo proprietario, quindi renderebbe l’immobile meno appetibile sul mercato per un compratore che ricerca un immobile per andarci ad abitare.
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La differenza rispetto al 4+4 è semplice
Il 4+4 consente la scelta del canone desiderato ma con una cedolare secca al 21% quindi una aliquota di tassazzione doppia rispetto alla cedolare secca agevolata.
Il 3+2 è vincolato alla scelta del canone concordato, ma in alcuni casi calcolando quanto rimane al netto delle tasse è più conveniente.
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Tuttavia bisogna controllare il rispetto dei requisiti formali, la presenza dell’attestazione di rispondenza e il calcolo corretto del canone si rischia di perdere le agevolazioni fiscali e avere problemi in caso di contenzioso se ad esempio:
• il canone non rientra nei parametri
• manca l’attestazione quando richiesta
• l’accordo territoriale non è rispettato
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Conclusione
Il contratto di locazione 3+2 non va visto come un compromesso “al ribasso” ma uno strumento che permette di godere di un importante risparmio fiscale.
Riassumendo in pochi punti è pensato per dare:
• stabilità nella durata dell’affitto all’inquilino
• compensare con vantaggi fiscali il proprietario
• l’intenzione di calmierare al mercato
