Cos’è il contratto di locazione transitorio
Il contratto di locazione transitorio è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo pensato per esigenze temporanee di breve media durata, sia del locatore che del conduttore.
È regolato dalla Legge 431/1998 e si differenzia dalle altre tipologie di contratti:
- dal contratto 4+4 (a canone libero)
- dal 3+2 (canone concordato)
- dagli affitti brevi turistici
È il contratto più indicato quando l’immobile deve essere locato solo per un periodo limitato e per una causa di transitorietà motivata.
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Durata del contratto transitorio
La durata del contratto transitorio è uno degli elementi chiave.
Può durare da un minimo di 1 mese fino ad un massimo di 18 mesi, non si rinnova ma alla sua scadenza naturale cessa senza bisogno di disdetta alcuna e se si volesse fare un ulteriore contratto transitorio con le medesime parti è necessario stipulare un nuovo contratto con una nuova causa di transitorietà.
Se le parti continuano il rapporto senza rifare un contratto corretto, il rischio è che venga trasformato in un 4+4 per legge.
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Cosa si intende per causa di transitorietà certificata?
Questo può indurre facilmente in errore, non basta la reciproca intenzione di voler fare un contratto breve o addurre un’esigenza generica, serve una reale esigenza temporanea documentabile.
Esempi di cause valide per il conduttore
- Trasferimento di lavoro temporaneo o trasferta lavorativa
- Contratto a termine
- Master o corso universitario
- Assistenza familiare temporanea
- Ristrutturazione della propria casa
Esempi di cause valide per il locatore
- Vendita futura dell’immobile
- Rientro del figlio da fuori sede o di un suo avente causa
- Ristrutturazione programmata
- Uso personale a breve termine
L’esigenza deve essere quindi specificata nel contratto e provata con documenti.
Così come per un Lavoro a termine il contratto di lavoro, se si tratta di uno studente universitario l’immatricolazione all’università, per una trasferta lavorativa la lettera aziendale.
La mancanza di una causa certificata di transitorietà può rendere il contratto impugnabile e trasformabile in un 4+4.
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La struttura base del contratto transitorio
Deve contenere:
- Dati completi delle parti
- Descrizione immobile
- Durata precisa (data inizio e fine)
- Canone e modalità di pagamento
- Oneri acessori
- Deposito cauzionale
- Esigenza di transitorietà
- Allegati documentali (APE)
Senza la clausola di transitorietà motivata, il contratto perde la sua natura.
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Registrazione del contratto
La registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula presso l’agenzia delle Entrate, la registrazione può essere eseguita anche telematicamente, al termine della quale verrà inviata un ricevuta di registrazione.
Il regime fiscale scelto può essere quello della cedolare secca, grazie al quale non son previste spese di bollo e di registro oppure scegliere il regime ordinario, quindi in IRPEF per il quale son previste le spese di bollo e di registro, da dividersi a metà tra conduttore e locatore.
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Differenza tra transitorio e affitto turistico
Il contratto Transitorio può assomigliare a quello turistico, ma si differenzia per diversi aspetti:
a cominciare da quello dell’uso, per il transitorio la causa è motivata come già detto per una locazione turistica non è necessario addurre alcuna causa, tuttavia la durata massima per una locazione turistica è di 30 giorni, rimane infine la possibilità di mettere la propria residenza nell’immobile preso in locazione con un contratto transitorio differentemente da una locazione turistica dove questo non è per ragioni anche ovvie non possibile.
Quando conviene usarlo
È ideale quando:
Il proprietario e il conduttore hanno delle esigenze per via delle quali non vogliono e non possono vincolarsi per periodi lunghi ed entrambi necessitano una certa flessibilità.
Va precisato che non nasce come “scorciatoia” per evitare contratti lunghi.
